Okresowa weryfikacja dochodów najemców lokali mieszkalnych w pytaniach i odpowiedziach

Obszerna nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 2019 roku do dziś rodzi wiele trudności zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych reprezentujących JST. Na gminy został wprowadzony obowiązek weryfikacji dochodów gospodarstw domowych najemców, którzy zawarli umowy najmu po dniu 21 kwietnia 2019 roku. Gmina, nie częściej niż co 2,5 roku weryfikuje spełnianie przez najemców kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu. Z obowiązku weryfikacji dochodów Ustawodawca wyłączył kilka grup najemców (omówione zostaną one podczas zajęć). Przepisy prawa nie wskazują, kto w imieniu gminy przeprowadza weryfikację dochodów – urząd gminy czy też jednostka organizacyjna zarządzająca lokalami komunalnymi. Podczas proponowanego szkolenia dokładnie przeanalizujemy procedury przeprowadzania okresowej weryfikacji dochodów i przedstawimy najczęściej występujące problemy. Prowadzący, oprócz analizy regulacji prawnych, przedstawi jak należycie stosować przepisy oraz przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi, jak realizować obowiązki ustawowe. Podczas szkolenia zostanie omówiony sprawiający największe trudności wzór będący podstawą ustalenia wysokości czynszu podczas weryfikacji. Zostaną przedstawione również odpowiedzi na najważniejsze zagadnienia dotyczące ustalenia kręgu najemców podlegających weryfikacji (lokale zamienne, zamiany lokali, wstępujący w stosunek najmu) czy też zmiany zasad określania czynszu w mieszkaniowym zasobie gminy, po wprowadzeniu obowiązku weryfikacji dochodów gospodarstw domowych najemców.

• Przedstawienie zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych obowiązków gmin w zakresie o którym mowa w art. 21c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 17a Ustawy z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
• Przekazanie informacji o procedurze weryfikacji najemców w celu ustalenia, czy ich wysokość nie przekracza ustalonego przez gminę kryterium dochodowego uprawniającego do zawarcia umowy najmu lokalu komunalnego.
• Omówienie wybranych przepisów prawa w szczególności Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych.
• Wskazanie najczęściej popełnianych błędów i nieprawidłowości pojawiających się na etapie wykonywania czynności związanych z weryfikacją dochodów najemców.
• Poznanie odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości.

1. Uwarunkowania prawne.
• Podstawy prawne okresowej weryfikacji dochodów.
• Najemcy podlegający weryfikacji dochodów.
• Najemcy wyłączeni z weryfikacji dochodów, w szczególności zamieniający lokale mieszkalne oraz wstępujący w stosunek najmu.  
• Weryfikacja dochodów najemcy, któremu przywrócono tytuł prawny do lokalu mieszkalnego.  
2. Obowiązki zarządców mieszkaniowego zasobu gminy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Obowiązki gminy wynikające z Ustawy z dnia 22 marca 2018 roku o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw.
• Cel okresowej weryfikacji dochodów najemcy.
• Terminy przeprowadzenia okresowej weryfikacji dochodów.
• Określenie zobowiązanych do przeprowadzenia weryfikacji, w imieniu gminy.
• Definicja dochodu gospodarstwa domowego, określona ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych.
• Alimenty i sposób ich dokumentowania.
• Zakres wezwania najemcy do dostarczenia dokumentów.
• Terminy składania dokumentów przez najemców.  
3. Analiza dokumentów złożonych przez najemców w ramach okresowej weryfikacji dochodów.
• Wezwanie do uzupełnienia dokumentów złożonych przez najemcę.
• Analiza zgromadzonej dokumentacji złożonej przez najemcę z uwzględnieniem informacji posiadanych przez urząd gminy.
• Ustalenie wysokości dochodu gospodarstwa domowego podstawą dalszych czynności przeprowadzającego okresową weryfikację.
• Przesłanki do wypowiedzenia stawki czynszu.
• Podstawy prawne do wypowiedzenia umowy najmu, w wyniku okresowej weryfikacji dochodów.
• Różnice w ustalaniu czynszu na podstawie art. 8 i art. 21c ustawy o ochronie praw lokatorów. Zasady polityki czynszowej określone w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
• Uprawnienia najemców w ramach okresowej weryfikacji dochodów.
• Terminy rozpoczęcia i zakończenia okresowej weryfikacji dochodów najemcy.
4. Dyskusja.

Szkolenie polecane dla zarządców i administratorów komunalnych budynków mieszkalnych. Na zajęcia zapraszamy przede wszystkim pracowników urzędów gmin – wydziałów mieszkaniowo-lokalowych, zakładów gospodarki komunalnej itd.

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko - Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Prowadzący wykłady dotyczące ustroju i funkcjonowania samorządu terytorialnego, administracji publicznej, gminnej gospodarki mieszkaniowej i spółdzielczości.