Rada Ministrów uchwalił projekt ustawy nowelizującej przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zmiany mają zachęcić gminy do korzystania z tego instrumentu.

Zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) to nowe narzędzie planistyczne wprowadzone do polskiego systemu prawa w ramach nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24 września 2023 roku. ZPI stanowi szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzanego na wniosek inwestora i uchwalanego przez radę gminy po przeprowadzeniu negocjacji oraz zawarciu tzw. umowy urbanistycznej. Plan taki obejmuje teren inwestycji głównej oraz ewentualnie inwestycji uzupełniającej, a jego przyjęcie powoduje utratę mocy obowiązującej dotychczasowych planów miejscowych na tym obszarze. Wprowadzenie ZPI miało na celu uproszczenie i uelastycznienie procesu planowania przestrzennego przy jednoczesnym zwiększeniu wpływu społeczności lokalnej na kształt realizowanych inwestycji.

Jak się uchwala miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest z inicjatywy gminy i stanowi akt prawa miejscowego, który określa przeznaczenie terenów, zasady ich zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Procedura jego uchwalenia rozpoczyna się od podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu. Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza o przystąpieniu do sporządzania planu, informując mieszkańców i umożliwiając im składanie wniosków. Kolejnym etapem jest sporządzenie projektu planu, który następnie podlega uzgodnieniom i opiniowaniu przez szereg instytucji, takich jak wojewoda, konserwator zabytków, zarząd województwa, a także właściwe organy ochrony środowiska. Po zakończeniu uzgodnień projekt planu jest wyłożony do publicznego wglądu na co najmniej 21 dni, w trakcie których każdy zainteresowany może składać uwagi. Po rozpatrzeniu uwag przez organ wykonawczy gminy, projekt może zostać skierowany do uchwalenia przez radę gminy. Uchwalenie planu kończy procedurę, a plan staje się wiążącym dokumentem dla organów administracji oraz inwestorów, określającym, co i na jakich zasadach może zostać zrealizowane na danym terenie.

Jak są uchwalane ZPI?

Procedura uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) rozpoczyna się od złożenia przez inwestora wniosku do gminy o sporządzenie takiego planu. W odróżnieniu od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inicjatywa nie wychodzi od samorządu, lecz od podmiotu prywatnego zainteresowanego realizacją konkretnej inwestycji. Po otrzymaniu wniosku, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI, jednak nie jest do tego zobowiązany. Następnie strony – gmina i inwestor – rozpoczynają negocjacje w celu zawarcia umowy urbanistycznej, która określa wzajemne zobowiązania, w tym np. zakres i sposób realizacji inwestycji, zobowiązania finansowe inwestora, a także ewentualne inwestycje uzupełniające, takie jak budowa dróg, szkół czy sieci technicznej infrastruktury.

Po zawarciu umowy urbanistycznej gmina przystępuje do sporządzenia projektu ZPI, który musi być zgodny z planem ogólnym (lub do czasu jego uchwalenia – ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego). Projekt ten, podobnie jak w przypadku MPZP, podlega uzgodnieniom i opiniowaniu przez właściwe organy i instytucje. Następnie projekt ZPI zostaje wyłożony do publicznego wglądu, a mieszkańcy mogą składać uwagi. Po ich rozpatrzeniu przez organ wykonawczy gminy, plan zostaje skierowany do uchwalenia przez radę gminy. Uchwalony ZPI zastępuje wcześniejsze plany miejscowe obowiązujące na objętym nim obszarze. Co istotne, ZPI obejmuje zarówno teren inwestycji głównej, jak i inwestycji uzupełniającej, które mogą być od siebie oddzielone przestrzennie. Cała procedura jest więc silnie powiązana z konkretnym przedsięwzięciem inwestycyjnym i zakłada ścisłą współpracę publiczno-prywatną, przy jednoczesnym zachowaniu ram prawnych i udziału społecznego.

Rządowy projekt zmian

Rada Ministrów przygotowała nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której głównym celem jest uproszczenie i przyspieszenie procedury uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Jedną z kluczowych zmian jest rezygnacja z obowiązku uzyskania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzania ZPI. W obecnym stanie prawnym taka zgoda jest wymagana przed rozpoczęciem negocjacji z inwestorem i zawarciem umowy urbanistycznej, co znacząco wydłuża cały proces – szczególnie w gminach, gdzie sesje rady odbywają się rzadko. Po zmianach decyzję o przystąpieniu do prac nad ZPI będzie mógł podjąć organ wykonawczy samodzielnie, co skróci procedurę nawet o 30–45 dni.

Jednocześnie nowelizacja zachowuje pełnię uprawnień rady gminy w zakresie uchwalania samego planu – to ona nadal będzie decydować o jego ostatecznym przyjęciu lub odrzuceniu. Dodatkowo, nowelizacja przewiduje możliwość uchwalania przez radę gminy ogólnych wytycznych dotyczących treści umów urbanistycznych zawieranych z inwestorami. Ma to zapewnić większą przejrzystość negocjacji, a także ułatwić organom wykonawczym prowadzenie rozmów z inwestorami w sposób spójny z polityką przestrzenną gminy. Dzięki temu proces ma być nie tylko szybszy, ale też bardziej przewidywalny i transparentny dla wszystkich zainteresowanych stron. Nowe przepisy mają wejść w życie w drugiej połowie 2025 roku, po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw.

Jakub Dorosz-Kruczyński