Gospodarowanie mieszkaniowym zasobem jednostek samorządu terytorialnego. Aktualne zmiany i orzecznictwo sądowe

W trakcie proponowanego spotkania zostaną omówione wprowadzone zmiany do ustawy o ochronie praw lokatorów, które weszły w życie 1 lipca 2021 roku – Dz. U. 2021r. poz. 11. Uczestnikom zostaną przekazane aktualne zagadnienia i praktyczne wskazówki dotyczące ukształtowania nowej polityki gospodarowania zasobem budynków mieszkalnych, polityki lokalowej, czynszowej oraz remontowej w świetle obowiązującego prawa i aktualnego orzecznictwa. Przy omawianiu poszczególnych zagadnień będzie mowa o uchwałach rad gmin i orzecznictwie sądowym. Podczas zajęć prowadząca będzie odpowiadać na zadawane przez Państwa pytania, a tym samym postaramy się rozwiązać najczęściej pojawiające się wątpliwości i problemy.

Zapoznanie uczestników z najistotniejszymi przepisami następujących aktów prawnych i ich zastosowanie w praktyce:
• Ustawa z 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu z uwzględnieniem ostatnio dokonanych zmian tj. ustawą z 22.03.2018 r. i ustawą z 13.06.2019 r.
• Kodeks cywilny: w zakresie najmu lokali mieszkalnych.
• Kodeks postępowania cywilnego: tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

I. Wyjaśnienie podstawowych pojęć związanych z w/w ustawą (m.in.: zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, tytuł prawny do lokalu, wartość odtworzeniowa, korespondencja - ważność, najemcy z umowy i ustawy i inne):
1. Prawo do lokalu mieszkalnego przy zawieraniu:
• Umowy najmu na czas nieoznaczony.
• Umowy najmu na czas oznaczony tj.: najmu socjalnego lokalu i w związku ze stosunkiem pracy.
2. Wymogi stawiane przy zawieraniu nowych umów tj. od 21.04.2019 r. i wyjątki od tych zasad (dot.: lokali zamiennych, w związku z zamianą i wstąpieniem w stosunek najmu po śmierci najemcy).
3. Omówienie noweli do ustawy – Dz. U. 2021 poz. 11 wejście w życie. – 1.07.2021 r.
4. Prawa i obowiązki stron stosunku najmu:
• wydanie lokalu, kaucje, ulepszenia, ponowne zawarcie umowy najmu socjalnego lokalu, zakończenie najmu, przedawnienie roszczeń majątkowych itp.
5. Pomieszczenia tymczasowe.
6. Lokale zamienne: interpretacja definicji ustawowej, umowa na czas koniecznej naprawy oraz na czas nieoznaczony w związku z koniecznością rozbiórki lub koniecznością remontu budynku – obowiązek gminy w tym zakresie - wymogi wynikające z art. 11 ust. 2 pkt 4 w związku z art. 32 ustawy, lokal zamienny w związku z planowaną sprzedażą lokalu i nadmetrażem.
7. Czynsze i opłaty niezależne od właściciela : m.in. omówienie zasad polityki czynszowej i warunków obniżania czynszu, o których mowa w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jak również weryfikacji dochodów najemców, spraw dotyczących lokali podnajmowanych przez gminę : art. 20 ust. 2a i 2b oraz odstępstwo od wym. przepisów – nowela obowiązująca od 1.07. 2021 r.
8. Odszkodowania:
• Z tytułu bezumownego zamieszkiwania w lokalu lub pomieszczeniu tymczasowym.
• Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy wobec właściciela za niedostarczenie lokalu socjalnego czy też pomieszczenia tymczasowego wobec osoby uprawnionej. Regres.
9. Oferta jako propozycja zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z osobą/osobami uprawnionymi na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu – jej skuteczność jako powód wygaśnięcia obowiązku dostarczenia takiego lokalu i płacenia odszkodowania na rzecz wierzyciela.
10. Wykonywanie orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r. i po tej dacie.
11. Realizacja orzeczeń sądowych przyznających uprawnienie do lokalu socjalnego wydanych przed 21.04.2019 r.
12. Pozbawienie tytułu prawnego do lokalu na skutek:
• Wypowiedzenia umowy najmu z przyczyn określonych ustawą.
• Wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.
• Rozwiązania umowy najmu poprzez negocjacje lub sąd.
13. Inne sprawy związane z gospodarowaniem mieszkaniowym zasobem.
II. Kodeks postępowania cywilnego i przepisy wykonawcze:
1. Opróżnienie lokalu przez najemcę lub przez komornika sądowego – tryb postępowania.
2. Wniosek komornika w sprawie wskazania tymczasowego pomieszczenia oraz noclegowni.
III. Kodeks cywilny:
1. Wstąpienie w najem po śmierci najemcy (wymogi z art. 691 kodeksu cywilnego oraz z art. 31 ustawy o ochronie praw lokatorów - roszczenia).
2. Uprawnienia małżonków w zakresie najmu umownego i najmu z mocy prawa - omówienie tej problematyki od rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 r. do chwili obecnej.
3. Przedawnienie roszczeń majątkowych.
4. Zbycie przedmiotu najmu – prawa i obowiązki stron przy przekazywaniu mieszkań np. na rzecz gmin.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.