Zarządzanie zasobem mieszkaniowym gminy w tym problematyka lokali mieszkalnych i pomieszczeń tymczasowych, noclegowni schronisk lub innych placówek zapewniających miejsca noclegowe

zapoznanie uczestników z najistotniejszymi przepisami następujących aktów prawnych:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu z uwzględnieniem ostatnio dokonanych zmian tj. ustawą z dn. 22.03.2018 r. i ustawą z dn. 13.06.2019 r.
• Kodeks cywilny – w zakresie najmu lokali mieszkalnych.
• Kodeks postępowania cywilnego – tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości.

1. Wstęp: Omówienie spraw związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów, w tym w szczególności:
   • Kogo dotyczy?
   • Wyłączenia (stosowanie niektórych przepisów np. dot. wojska).
   • Najemcy: z umowy lub z ustawy – dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych – tj. Prawa lokalowego oraz ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.
   • Lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy.
   • Pierwszeństwo w stosowaniu przepisów szczególnych przed przepisami ogólnymi.
   • Egzekucja z lokalu a tytuł prawny do lokalu.
   • Wyjaśnienie niektórych pojęć np.: zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, dochody przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i dochody przy ubieganiu się o obniżkę czynszu, miejscowość pobliska itp.
2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów:
   • Umowy najmu: na czas nieokreślony, najem socjalny lokalu, na lokal zamienny, na czas stosunku pracy i na pomieszczenia tymczasowe – wymogi do ich zawarcia.
   • Prawa i obowiązki stron stosunku najmu – mi in.: omówienie spraw związanych z korespondencją.
   • Kaucje/zwrot i sposób liczenia w zależności od okresu czasu w jakim została wpłacona – 4 sytuacje.
   • Przedawnienie roszczeń.
   • Czynsze i opłaty niezależne od właściciela.
   • M.in. obniżki czynszu (wymagane dokumenty, organ dokonujący przyznania i odmowy obniżki, uchwały rady gminy w sprawie warunków obniżania czynszu i zasad wynajmowania lokali), sprawa podwyżek czynszu, weryfikacja dochodów.
   • Najem socjalny lokali: obligatoryjne i fakultatywne uprawnienia do jego otrzymania, oferta jako propozycja zawarcia umowy będąca m.in. podstawą wygaśnięcia obowiązku odszkodowawczego gminy wobec właściciela, przedłużanie umów itp.
   • Wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego lub najemcę oraz wytoczenie powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego przez wynajmującego, właściciela innego lokalu, czy też współlokatora.
   • Udział gminy w sprawach sądowych o opróżnienie lokalu.
   • Odszkodowania:
     • Z tytułu zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego przy uprawnieniu do lokalu socjalnego, zamiennego oraz pomieszczenia tymczasowego.
     • Roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego (art. 417 Kodeks cywilny) – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
   • Sytuacja prawna osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego.
   • Prawo do lokalu zamiennego: z tytułu naprawy koniecznej, konieczności rozbiórki lub remontu budynku, planowanej sprzedaży lokali i nadmetrażu (kto zapewnia i w jakiej sytuacji, przesłanki ważności przyznania takiego lokalu przez gminę).
   • W tym: omówienie zmian dokonanych nowelą z 13 czerwca 2019 r.
   • Zamiana lokali – m.in. omówienie zmian dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.
3. Uchwały rad gmin w sprawie: wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali - jak również wspomniane uchwały rad gmin w sprawie pomieszczeń tymczasowych.
4. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego:
   • Prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu /zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. najemców/.
   • Wejście w najem po śmierci najemcy: krewnych oraz innych osób / przed 10.07. 2001r. i po tej dacie – różnice/ oraz omówienie zmian w tym zakresie dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r.
   • Prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków (w tym: szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili.
   • Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat.
   • Przedawnienie roszczeń majątkowych.
   • Inne sprawy, które nie zostały objęte ustawą o ochronie praw lokatorów a mające odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego.
5. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
   • Sprawa pomieszczeń tymczasowych.
   • Tryb postepowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.
   • Problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa – art. 189 KPC
   • Prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
6. Orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego w ww. sprawach.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, TBS-y zarządzający zasobem lokalowym ew. spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik Ministerstwa i uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.