Najczęstsze błędy i nieprawidłowości przy organizacji przetargów na zbycie nieruchomości publicznych

Proponujmy Państwu udział w szkoleniu, podczas którego w sposób szczegółowy zostaną omówione warunki i czynności obowiązujące przy zastosowaniu przetargowego trybu zbycia nieruchomości publicznej. Podczas zajęć zostanie wskazane i przytoczone orzecznictwo sądów oraz wystąpienia właściwych organów nadzoru i kontroli, jak również stanowisko oraz wytyczne Najwyższej Izby Kontroli wskazujące na błędy i nieprawidłowości przy organizowaniu przetargów. Analiza błędów i nieprawidłowości opiera się na wynikach kontroli przeprowadzonych w 2021 - 2023 roku dotyczących min. zbywania lokali (LBY.430.006.2020), gospodarowania nieruchomościami w ramach zasobów publicznych (LSZ.430.004.2020), czy też wykorzystywania operatów szacunkowych ustalających wartość nieruchomości publicznych. Zajęcia prowadzone będą w formie warsztatów, polegających na analizie case’ów - stanów faktycznych związanych ze zbyciem nieruchomości, na podstawie których wydane zostały istotne orzeczenia w tej tematyce. Przedstawimy uczestnikom syntetycznie stan faktyczny sprawy wskazując, gdzie znajdował się problem prawny, który stanowił przedmiot sporu i który sąd rozstrzygał. Opiszemy stanowisko, które sąd zajął w omawianej sprawie i omówimy w jaki sposób taki pogląd znajdzie zastosowanie w praktyce prowadzenia przetargów.

• Zdobycie, uzupełnienie, uporządkowanie i aktualizacja wiedzy z zakresu procedur przetargowego trybu zbywania nieruchomości.
• Zapoznanie, krok po kroku, z poszczególnymi etapami procedury przetargowej, ze szczególnym uwzględnieniem czynności obowiązkowych jakie powinny być zachowane.
• Zapoznanie z najczęściej występującymi błędami i nieprawidłowości w obszarach przetargów, a dotyczącymi:

• Ustalenia stanu prawnego nieruchomości: nieruchomość wynajęta, wydzierżawiona, w posiadaniu bezumownym, objęta zasiedzeniem, lokal niewyodrębniony prawnie.
• Ustalania ceny i doliczania do ceny dodatkowych kwot związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.
• wykazu nieruchomości przeznaczonych do zbycia, oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie - art. 35 u.g.n.
• Dopuszczalna i niedopuszczalna klauzula i zastrzeżenia przy ogłoszeniu przetargu.
• Ustalania wadium oraz zasady jego zwrotu.
• Prowadzenia procedury przetargowej, szczególnie w zakresie komunikacji z uczestnikami przetargu.
• Procedowania skarg i zastrzeżeń zgłaszanych do przeprowadzenia przetargu w szerokim aspekcie.
• Odwoływania i unieważniania przetargu.
• Realizacji obowiązków informacyjnych dotyczących przetargu, m.in powiadamiania o wyniku przetargu, szczególnie w kontekście ochrony danych osobowych.

• Poznanie przepisów, orzecznictwa, piśmiennictwa i stanowisk organów kontroli w obszarze przygotowania i przeprowadzenia przetargu na nieruchomości publiczne.
• Zapoznanie z analizą wyroków sądowych i wyników kontroli pod kątem nieprawidłowości związanych ze zbyciem nieruchomości.

1. Czynności poprzedzające przetarg.

• Ustalenia w przedmiocie stanu prawnego oraz stanu faktycznego nieruchomości – jakie informacje lub ustalenia mogą uzasadnić odstąpienie od zbywania nieruchomości.
• Ustalenie wartości nieruchomości - zasady zapewnienia aktualności wyceny oraz skutki zmiany wartości nieruchomości dla postępowania przetargowego, wykazu oraz zawarcia umowy w wyniku przeprowadzenia przetargu.

2. Obowiązki informacyjne właściciela nieruchomości przed ogłoszeniem o przetargu – zasady oraz konsekwencje ich naruszenia.

• Wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia - omówienie aktualnej praktyki publikacji wykazów oraz przypadków, kiedy nie jest wymagane sporządzenie i podanie wykazu do publicznej wiadomości.
• Ustalanie ceny nieruchomości w wykazie (art. 35 ust. 2 pkt. 6 ugn). Cena w wykazie, a cena wywoławcza w ogłoszeniu o przetargu; Jakie są konsekwencje zmiany wartości nieruchomości po podaniu wykazu do publicznej wiadomości, a przed ogłoszeniem przetargu?
• Odwołanie przetargu, unieważnienie przetargu oraz odstąpienie od zawarcia umowy po przetargu a wykaz - czy konieczne jest ponowne ogłoszenie wykazu?

3. Ogłoszenie, organizacja i przeprowadzenie przetargu oraz rokowań w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego.

• Omówienie aktualnej praktyki stosowania przepisów rozporządzenia wykonawczego do ugn w zakresie ogłaszania przetargów.
• Ustalanie ceny wywoławczej w przetargach i rokowaniach w świetle przepisów ugn oraz wypowiedzi NIK i RIO. Wymóg uwzględnienia w cenie podatku VAT, a zasady obliczania minimalnej wysokości wadium oraz postąpienia w przetargu.
• Obciążanie nabywcy nieruchomości kosztami jej przygotowania do zbycia, w tym wyceny – aktualne orzecznictwo oraz omówienie stanowiska wyrażonego przez NIK w toku prowadzonych czynności kontrolnych.
• Art. 39 ugn – praktyczne zastosowanie przepisu w zestawieniu z obowiązkiem publikacji wykazu oraz ewentualnymi zmianami w zakresie wyceny nieruchomości.
• Cena nieruchomości zabytkowej zbywane w przetargu – obowiązki ustawowe organizatora oraz konsekwencje ich niewykonania.
• Rokowania po drugim przetargu – zasady i tryb przeprowadzenia, ustalanie ceny wywoławczej do rokowań oraz dopuszczalne kierunki negocjacji w ramach rokowań.

4. Wadium przetargowe.

• Omówienie aktualnego orzecznictwa oraz stanowiska NIK w sprawie badania prawidłowości wnoszenia wadium w przetargu. Czy można dopuścić do przetargu uczestnika, który wpłacił wadium po terminie?
• Wadium jako zabezpieczenie działania uczestnika w przetargu. Powiązanie wadium z uczestnictwem przetargu i konsekwencje formalne dla komisji przetargowej. Dlaczego nie można dopuścić do uczestnictwa w przetargu osoby, za którą nie wniesiono wadium?
• Prawidłowość wniesienia wadium w przypadku wadium wnoszonego przez osobę trzecią, małżonka lub podmioty wspólnie uczestniczące w przetargu.
• Zasady zwrotu wadium, w tym wniesionego przez osobę trzecią, lub wpłaconego gotówką w kasie.

5. Komisja przetargowa.

• Zasady powoływania i funkcjonowania komisji w procedurze przetargowej pozwalające na zapewnienie ważności czynności komisji.
• Kiedy działanie komisji przetargowej może być uznane za naruszające prawo? Czy komisja przetargowa jest uprawniona do wykonywania wszystkich czynności w toku przygotowania i przeprowadzenia przetargu?

6. Udział pełnomocników, małżonków, osób prawnych i tzw. ułomnych osób prawnych  przetargach na nieruchomości publiczne.

• Osoba nie umocowana prawidłowo do udziału w przetargu oraz pełnomocnik działający z przekroczeniem zakresu umocowania – jakie skutki prawne mogą wiązać się z dopuszczeniem takich osób do przetargu.
• Małżonkowie jako uczestnicy przetargu i nabywcy nieruchomości. Zasady udzielania i dokumentowania zgody współmałżonka na dokonanie czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości. Kto jest uczestnikiem przetargu, jeśli działa w nim jeden z małżonków, a kto jest nabywcą nieruchomości, kiedy nabycie następuje do majątku wspólnego?
• Organy osób prawnych, prokurent, wspólnota mieszkaniowa – tryb dopuszczenia do udziału w przetargu i dokumenty lub uchwały, jakie powinny być weryfikowane przez komisję przetargową.

7. Zamknięcie przetargu i zawarcie umowy w wyniku przetargu.

• Zamknięcie przetargu a rozstrzygnięcie przetargu – próba praktycznego rozróżnienia między pojęciami używanymi w ugn i rozporządzeniu wykonawczym. Dzień zamknięcia przetargu, jego oznaczenie w dokumentach i konsekwencje formalne zamknięcia przetargu.
• Odwołanie przetargu z ważnych przyczyn - omówienie problematyki z uwzględnieniem orzecznictwa sądów powszechnych i SN.
• Unieważnienie przetargu. Czym unieważnienie przetargu różni się od odwołania przetargu? Jakie okoliczności uzasadniają unieważnienie przetargu? Czy do unieważnienia przetargu konieczne jest zawarcie stosownej klauzuli w warunkach przetargu lub ogłoszeniu? Jakie skutki prawne może rodzić unieważnienie przetargu bez zaistnienia podstawy prawnej?
• Odstąpienie od zawarcia umowy po przeprowadzeniu przetargu. Omówienie trybu działania organu zbywającego, który winien być wyczerpany przed odstąpieniem od zawarcia umowy.

8. Podsumowanie.

Pracownicy samorządu terytorialnego, wydziałów gospodarki nieruchomościami, zajmujących się organizacją i przeprowadzaniem przetargów oraz zasiadających w komisjach przetargowych.

Doświadczony trener, od 2008 roku prowadzi wysoko oceniane szkolenia z zakresu gospodarki nieruchomościami publicznymi i obrotu nieruchomościami. Absolwent aplikacji sądowej. Autor kilkudziesięciu publikacji z zakresu gospodarowania nieruchomościami publicznymi, cywilno-prawnych aspektów obrotu nieruchomościami i zamówień publicznych.