Gospodarowanie zasobem mieszkaniowym gminy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów oraz aktów prawa miejscowego

Podczas proponowanego szkolenia kompleksowo zostaną zaprezentowane obowiązujące przepisy prawne dotyczące zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W szczególności zaakcentowane zostaną dokonane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego obowiązujące od 2019 r., przy uwzględnieniu nowel z 2022 r. Ponadto zostanie omówiona kwestia dotycząca najemców z umowy i z ustawy oraz sprawy dotyczące uchwał rad gmin w kwestii wynajmowania lokali gminnych i wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, z podaniem orzecznictwa sądów administracyjnych odnoszących się do aktów prawa miejscowego. Zostaną także przedstawione inne orzeczenia sądów powszechnych i Sądu Najwyższego z eksperckim komentarzem. Prezentowane treści będą uwzględniały przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu, a m.in. wspólności najmu lokalu mieszkalnego w trakcie małżeństwa i po rozwodzie, wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy itp., praw i obowiązków stron (zbywcy i nabywcy) w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu jak również wybrane zagadnienia z Kodeksu postępowania cywilnego.

• Zapoznanie z obowiązującymi przepisami prawnymi w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy z uwzględnieniem m.in. następujących przepisów: ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także Kodeks postępowania cywilnego – wybrane zagadnienia.
• Poznanie kolejnych nowelizacji do ustawy o ochronie praw lokatorów od kwietnia 2019 r. do trzech ostatnich z 2022 r., aktów prawa miejscowego tj. uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów, oraz orzecznictwa sądów.
• Możliwość konsultacji problematycznych zagadnień i wątpliwości związanych z omawianymi zagadnieniami na każdym etapie szkolenia.
• Poznanie odpowiedzi m.in. na pytania takie jak:
- Jakie są zasady i formy ochrony praw lokatorów? Jakie są zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy?
- Z kim gmina może zawrzeć umowę najmu na lokal mieszkalny na czas nieoznaczony a z kim umowę najmu socjalnego lokalu – z uwzględnieniem cudzoziemców?
- Komu przysługuje uprawnienie do pomieszczenia tymczasowego a komu noclegownia?
- Jakie wymogi musi spełnić były najemca aby ponownie z nim zawrzeć umowę najmu na lokal mieszkalny lub pomieszczenie tymczasowe?

1. Wstęp:
• Omówienie podstawowych spraw związanych z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w tym w szczególności:
- Kogo dotyczy, najem nawiązany na podstawie umowy i najem powstały na podstawie przepisu ustawy – dokonywanie zmian w dokumentacji, udowodnienie posiadania tytułu prawnego do lokalu nabytego w świetle obecnych lub wcześniej obowiązujących przepisów prawnych, lokale będące w dyspozycji określonych organów, a będące własnością gminy, pierwszeństwo w stosowaniu przepisów szczególnych przed przepisami ogólnymi, eksmisja z lokalu a tytuł prawny do lokalu.
- Wyjaśnienie niektórych pojęć i zagadnień np.: zamieszkiwanie, niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe, co należy rozumieć przez tytuł prawny do lokalu, dochody przy ubieganiu się o lokal mieszkalny i przy staraniu się o obniżkę czynszu, skuteczność wypowiedzenia- wymogi, korespondencja odebrana i nieodebrana, odpowiedzialność osób za zdanie lokalu oraz inne ważne sprawy związane z tą problematyką.
• Wymogi przy ubieganiu się o lokal mieszkalny z zasobów gminy:
- Na czas nieoznaczony.
- Na czas oznaczony: najem socjalny lokalu i na czas trwania stosunku pracy w tym: oferta jako propozycja zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu z osobami mającymi prawomocny wyrok sądowy o eksmisji z uprawnieniem do lokalu socjalnego, prawidłowość oferty - jej skuteczność, oczekiwanie na ofertę a niezamieszkiwanie w lokalu wierzyciela, przedłużanie umów najmu socjalnego itp.
- Umowa najmu pomieszczenia tymczasowego, przedłużanie takich umów itp.
• Prawo lokatora do lokalu zamiennego (omówienie 4 przypadków) w tym: omówienie noweli do ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r.- stanowiącej wyjątek przy stosowaniu zasad podstawowych przy zawieraniu takich umów.
• Zamiana lokali (z uwzględnieniem dokonanych zmian w/w nowelą.
• Kaucja jako zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, m.in. sposób rozliczania w zależności od okresu w jakim była uiszczona.
• Opłaty zależne: zasady polityki czynszowej, podwyżki, obniżki itp. oraz opłaty niezależne od właściciela.
• Weryfikacja wysokości dochodów najemców i podnajemców lokali - wyjątki od ogólnych zasad.
• Pozbawienie tytułu prawnego do lokalu:
• Wypowiedzenie stosunku prawnego przez wynajmującego lub najemcę -skuteczność doręczenia.
• Rozwiązanie umowy najmu poprzez negocjacje lub sąd.
• Ulepszenia dokonane w lokalu mieszkalnym, zwrot lokalu itp.
• Bezumowne zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym czy też pomieszczeniu tymczasowym.
• Roszczenia odszkodowawcze od gminy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego – udowodnienie szkody, przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody, regres.
• Omówienie uchwał rad gmin w sprawie, Wieloletnich programów gospodarowania zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali mieszkalnych - orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie.
2. Sprawy dotyczące najmu wynikające z przepisów Kodeksu cywilnego.
• Prawa i obowiązki stron w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu – zbycie budynku lub lokali w budynku – sytuacja prawna m.in. Najemców.
• Wejście w najem po śmierci najemcy: krewnych oraz innych osób / przed 10.07. 2001r. i po tej dacie – różnice/ oraz omówienie zmian w tym zakresie dokonanych ustawą z 13 czerwca 2019 r., brak osób wstępujących w stosunek najmu po śmierci najemcy – odpowiedzialność w zakresie uregulowania spraw dotyczących przedmiotowego lokalu itp.
• Prawa małżonków i rozwiedzionych małżonków (w tym: zawarcie umowy najmu, uregulowanie najmu po rozwodzie przez byłych małżonków, wejście w prawa najemcy poprzez umowę lub z mocy prawa - szczegółowe omówienie tej problematyki począwszy od przepisów Kodeksu zobowiązań o najmie lokali, wydanego na podstawie rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dn. 27 X 1933 roku do obecnej chwili.
• Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat.
• Przedawnienie roszczeń majątkowych.
3. Sprawy uregulowane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz przepisami wykonawczymi w tym:
• Sprawa pomieszczeń tymczasowych.
• Tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia, m.in. Sprawy związane z wnioskiem komornika o wszczęciu egzekucji, sprawa dot. Orzeczeń sądowych zapadłych przed 16 listopada 2011 r., w których brak wskazania przyczyn eksmisji, o których mowa w art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i po tej dacie, usunięcie ruchomości itp.
• Problematyka związana z żądaniem przez powoda ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego czy też prawa.
• Prawo do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.
4. Orzecznictwo sądowe dotyczące całości omawianych zagadnień.

Pracownicy wydziałów gospodarki lokalami urzędów gmin, pracownicy zakładów gospodarki mieszkaniowej, pracownicy i zarządzający TBS, zarządzający zasobem lokalowym w tym spółdzielnie mieszkaniowe.

Prawnik ze specjalizacją gospodarka mieszkaniowa wieloletni pracownik oraz konsultant w Ministerstwie. Uczestnik prac legislacyjnych w zakresie zarządzania lokalami mieszkalnymi doświadczony szkoleniowiec i praktyk.